万亿国家队资金入场，这些地方，楼市即将迎来“大逆转”！

过去几年，地方政府救市政策效果有限，主要因缺乏可持续盈利路径。十年棚改通过PSL（抵押补充贷款）资金推动房价上涨，而当前城中村改造政策限定21个超大特大城市名单，并限制货币化安置规模，以防止房价暴涨。2024年起，城中村改造项目逐步落地，旨在托底楼市而非刺激房价。
央行推出租赁住房贷款工具，以3%低息贷款支持地方政府收购商品房改公租房改造计划。该政策要求租售比达4%以上，确保租金覆盖成本。福州首创此模式，因房价下跌四成后租售比达标，地方政府通过收购烂尾楼化解债务风险，同时解决城投债化解方案。
未来，租赁住房贷款工具将覆盖更多人口流入支撑的省会及强三线城市，潜在规模或达10万亿。但人口流出、产业薄弱的中西部四五线城市，因缺乏租售比门槛和财政改革措施，楼市或持续低迷。
基建领域同步收紧，12个高风险地方债务省份停建缓建基建降温政策，导致依赖基建和体制内经济的城市面临财政压力。人口与资源将进一步向超大特大城市集中，加剧城市分化。年轻人需关注政策红利导向，优先选择有产业支撑的大城市发展。