【2025精讲课】第03节课12建设工程物权制度（2）

所有权的核心权能
所有权是物权中最完整的权利，包含占有、使用、收益和处分四项权能。其核心是处分权，但需依法受公共利益限制，如征收征用需补偿。
用益物权与担保物权的分类
用益物权包括建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、居住权和地役权五种类型，涉及对他人物的占有、使用和收益。担保物权分为抵押权、质权和留置权三种形式，通过担保保障债权实现。
建设用地使用权的设立与流转
建设用地使用权通过出让或划拨设立，需登记生效。流转时需遵循房地一体原则，期限不得超过剩余年限。住宅用地到期自动续期，非住宅用地则由国家收回。
土地承包经营权的保护与限制
土地承包经营权自合同生效设立，承包期内不得收回。耕地、草地、林地承包期不同，可依法转让或互换，但禁止非农建设。
居住权的设立与专属性
居住权通过合同或遗嘱设立，需登记生效，专属于权利人且不得转让或继承。其设立以无偿为原则，住宅不得随意出租，期限届满或权利人死亡时消灭。
地役权的合同约定特征
地役权通过合同约定设立，无需强制登记但未经登记不得对抗善意第三人。其依附于需役地，随土地转让一并转移，期限不超过土地剩余使用年限。
担保物权的实现方式
抵押权以不转移担保物占有为特征，质权需转移占有，留置权则依法扣留债务人财产。三者区别在于担保物控制方式及法定条件，如留置权适用“欠A扣A”规则。