【2025精讲课】第29节课52建设工程施工合同的规定（3） 00_00_03-00_32_38

工程款优先受产权规则

根据最高法院规定，承包人的工程款优先受产权优于银行抵押债权和其他债权，核心在于保障农民工工资的生存权。若工程烂尾，购房人已支付全款的生存权优先于承包人，但承包人仍可在应付款日起18个月内主张工程款优先受产权。工程价款计算仅限于直接费、间接费、利润及税金，利息和违约金不可优先受偿。

施工合同变更与转让

合同变更需双方明确协商一致，变更内容不明确则推定为未变更。工程变更需设计院出具图纸并签发变更令，承包人需在14天内提出索赔。债权转让无需债务人同意但需通知，债务人可向新债权人主张抗辩权；债务转移则需债权人同意。

合同终止与解除条件

合同终止方式包括履行完毕、提存、抵销等。合同解除需符合法定情形：不可抗力致合同目的落空、一方根本违约（如承包人违法分包）。解除权行使期限最长1年，需通知对方且无需同意。发包人拖欠工程款或材料不合格时，承包人需先催告，无效后方可解除合同。

特殊工程处理规则

未竣工工程（如烂尾项目）可依法拍卖以减少损失，但需确保工程权属清晰。装修工程欠款同样适用优先受产权，但租赁物业不得拍卖。发包人与承包人约定放弃优先权时，需确保农民工工资已支付或落实，否则约定无效。

争议解决与实务案例

法院在处理工程拍卖时，受偿顺序为已付全款购房人＞承包人＞抵押权人＞普通债权人。承包人行使优先权需注意时限和范围，逾期18个月则丧失优先权。实务中，合同解除需区分一般违约与根本违约，质量缺陷或工期延误需通过整改或索赔解决，不可直接解除。