【2025精讲课】第03节课12建设工程物权制度（2）

物权体系与所有权

物权制度涵盖所有权、用益物权和担保物权。所有权法律权利解析强调占有、使用、收益、处分四项权能，是唯一对自有物享有的完整权利。用益物权类型划分为建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、居住权和地役权，均涉及对他人物的利用。担保物权分类标准包括抵押权、质权、留置权，其中抵押权与质权区别在于担保物是否转移占有，留置权法定适用范围为“欠A扣A”的法定担保行为。

建设用地使用权规则

建设用地使用权设立规则明确通过出让或划拨方式取得，需登记设立。其流转遵循“房地一体”原则，使用期限不得超过土地剩余年限。住宅用地到期自动续期，非住宅用地到期收回。用途变更需经自然资源部门批准，确保土地公有制框架下的合法使用。

其他用益物权要点

土地承包经营权流转限制要求不得改变农业用途，承包期内集体不得收回。居住权设立登记要求通过书面合同或遗嘱设立，专属于权利人且一般无偿。地役权合同生效条件为双方约定，登记后具备对抗善意第三人效力，依附于需役地不可分割。

担保物权实践应用

动产质押法律特征体现为“欠A扣B”的协商担保形式，与留置权形成互补。抵押权适用于不动产和特殊动产，质权需转移占有，两者均需合同约定。留置权作为法定权利，适用于拖欠费用时直接扣留关联财产的情形。

物权登记与效力

用益物权中，建设用地使用权、居住权需登记设立；地役权和土地承包经营权合同生效即成立，但地役权未经登记不得对抗善意第三人。这一体系通过登记制度平衡物权公示与交易安全，确保物权关系的稳定性。