【2025精讲课】第26节课51合同的基本规定（4）

合同违约责任类型与适用
课程重点解析了合同违约责任类型，强调继续履行合同义务作为首要责任形式，但存在三种例外：法律/事实上无法履行、标的不宜强制履行或费用过高、债权人未及时主张。例如房屋过户后无法强制交付，或明星因病无法演出时，守约方需通过其他方式追责。
赔偿损失与违约金调整规则
赔偿损失包括直接间接损失赔偿，但以违约方预见的合理范围为限。若守约方未采取减损措施导致损失扩大，扩大部分不予赔偿。违约金可根据实际损失调整：低于损失可调高，过分高于损失可调低，且支付违约金后仍需继续履行合同义务。例如工期延误违约金需与实际租金损失匹配。
定金合同成立条件与处理
定金合同以实际交付金额为准，超过合同总额20%部分无效。若同时约定违约金和定金，守约方可择一适用。实际案例中，25万定金超标的额20%时，仅20万适用双倍返还规则，剩余5万原额退还。
不可抗力免责情形与合同相对性原则
不可抗力需满足不能预见、避免、克服三要素，且违约方需证明因果关系。拖延履行后发生不可抗力不得免责。合同相对性原则要求违约方承担第三方原因导致的违约责任，如分包商损失需向总包索赔，总包再向业主追责。
根本违约认定标准与履约责任
根本违约需导致合同目的无法实现，如商铺层高不足无法分隔，可解除合同并双倍返还定金；而面积缩水3%属一般违约，仅能主张赔偿。履约保函没收条件包括施工单位资质吊销、主体结构不合格等根本违约行为。