【2025精讲课】第02节课12建设工程物权制度（1）

不动产物权登记规则与例外

不动产物权以登记为生效要件，但国家所有的自然资源（如土地、矿藏）所有权可不登记。登记由不动产所在地登记机构办理，登记费按件收取，禁止按面积或价款比例收费。若不动产权证与登记簿记载冲突，以登记簿效力为准。

预告登记作用与限制

为防范一房两卖风险，当事人可申请预告登记。未经预告登记权利人同意处分不动产的，不发生物权效力。预告登记失效条件包括债权消灭或自可办理正式登记之日起90日内未申请登记。

物权效力与合同效力区分

物权效力由《民法典》物权编规定，合同效力由合同法评价。例如一房两卖中，两份合同均有效，但物权归属以登记为准。开发商违约需承担退一赔一（不超过已付房款一倍）的违约责任。

物权侵权保护方式

物权纠纷可通过和解、调解、仲裁或诉讼解决。侵权责任以损害赔偿为首选，特殊情况下可要求返还原物、排除妨害或恢复原状。民事责任与行政、刑事责任并行不悖。

相邻关系与地役权区别

相邻关系是为必要便利无偿提供的法定权利（如施工临时通行），而地役权需通过合同设立并通常有偿。权利冲突时，遵循“急者优先”原则，如高考期间暂停施工保障考生权益。