【2025精讲课】第03节课12建设工程物权制度（2）

物权制度基础框架

建设工程物权制度包含所有权、用益物权和担保物权三大类。所有权作为最完整的物权，涵盖占有、使用、收益、处分四项权能，但其行使需符合公共利益限制。用益物权涉及对他人物的权利，包括建设用地使用权、土地承包经营权、居住权、地役权等；担保物权则包含抵押权、质押权和留置权，用于债务担保。

用益物权分类与规则

建设用地使用权分为出让（有偿有期）和划拨（无偿无期）两种设立方式，需登记生效且遵循房地一体原则。土地承包经营权通过合同生效设立，承包期内不得收回，支持依法流转。居住权专为特定自然人设立，需书面合同及登记，一般无偿且不可转让。地役权通过合同约定设立，登记后可对抗善意第三人，依附于需役地不可分割。

担保物权类型与实务

抵押权与质押权的核心区别在于担保物是否转移占有：前者保留抵押物，后者转移质押物。留置权为法定权利，体现“欠A扣A”原则，无需协商。动产质押需双方合意，以“欠A扣B”为特征。案例分析显示，拖欠修理费导致留置设备属法定行为，而协商质押手表则属意定担保。

土地与权利限制规范

国家土地公有制下，建设用地使用权可分层设立（地表、地上、地下），但新设权利不得损害既有用益物权。住宅用地到期自动续期，非住宅用地需归还。宅基地和承包地作为农民生存保障，流转受限，需遵循土地管理法规定。

物权登记与效力

建设用地使用权、居住权需登记生效；地役权、土地承包经营权合同生效即设立，但登记可增强对抗效力。担保物权中，抵押权登记保障优先受偿权，质押权以动产交付为要件，留置权则通过法定条件自动成立。