【2025精讲课】第26节课51合同的基本规定（4）

违约责任类型与适用规则

合同继续履行条件包含三种例外情形：法律或事实上无法履行、标的不适合强制履行、债权人未及时请求。在房屋买卖纠纷中，守约方可要求违约方继续履行合同，但一房两卖或涉及人身性质的合同（如演唱会）除外。

赔偿损失与违约金处理

工程索赔范围界定包含直接损失和间接损失（可得利益），但不可预见损害不赔。违约金调整规则允许法院根据实际损失调高或调低违约金，且支付违约金后仍需继续履行合同。例如，工期延误违约金低于实际租金损失时，业主可申请调高。

定金条款与合同相对性

定金合同成立条件以实际交付为准，金额以实际交付数额为有效。定金上限为合同标的20%，超限部分无效。合同相对性索赔原则要求分包单位只能向总包提出索赔，不得直接向业主主张权利。

违约形态与免责情形

根本违约合同解除适用于合同目的无法实现的情形（如商铺层高不足），而一般违约（面积缩水3%）仅需补偿。不可抗力免责情形需满足“不能预见、避免、克服”三要素，且拖延履行后发生的不可抗力不免责。免责条款无效情形包括人身伤害和故意/重大过失财产损失。

特殊案例与实务应用

钢结构安装纠纷案例体现合同相对性原则，分包单位需通过总包索赔。施工合同中履约保函没收条件与违约性质相关，根本违约（如资质吊销）可没收保函，一般违约则不可。